昭和56年以前の「旧耐震」中古物件を買うリスクと税金・ローンの注意点

業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。

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「旧耐震（昭和56年5月31日以前の建築確認）」の物件は、大地震での倒壊リスクが高いだけでなく、住宅ローンの審査が極めて厳しく（担保評価が低い）、希望額を借りられないケースが多発します。
2022年の税制改正により中古住宅の「住宅ローン控除」要件は緩和されましたが、旧耐震物件は依然として「耐震基準適合証明書」等を取得しない限り、ローン控除や登録免許税の軽減が一切受けられません。
奈良県内の各市町村（奈良市、生駒市など）では旧耐震木造住宅に対する「耐震診断・改修の補助金」が用意されていますが、購入前の専門家によるインスペクションと、リノベーション費用を含めた総予算の資金計画が不可欠です。

★アーキ・センス不動産ならではの解決策：

「リノベしたい」「土地値に近いからお得」と旧耐震物件に飛びつくのは危険です。弊社では、物件の目視チェックに加え、住宅ローンアドバイザーが「融資の通し方」や「控除を受けるための証明書取得スケジュール」を逆算してご提案します。また、耐震補強の見積もりや奈良県内の自治体補助金の活用まで、リスクを最小限に抑えつつレトロ物件を安全に購入する戦略をトータルサポートいたします。

Contents

昭和56年（1981年）以前の「旧耐震」とは？安さの裏に潜む致命的リスク
最大の壁は「お金」！旧耐震物件のローンと税金の厳しい現実
旧耐震物件を買うなら必須！「耐震補強」と奈良県の補助金制度
旧耐震の古民家・レトロ物件を買いたい人への「3つの鉄則」
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです

昭和56年（1981年）以前の「旧耐震」とは？安さの裏に潜む致命的リスク

近年、リノベーションブームや古民家再生のトレンドもあり、奈良県内でも奈良町周辺や生駒山のふもと、香芝市の古い分譲地などで「築40年以上の格安中古物件」を探す方が増えています。

しかし、中古住宅を探す上で絶対に知っておかなければならないのが「昭和56年（1981年）5月31日」という境界線です。この日以前に「建築確認（家を建てて良いという役所の許可）」を受けた建物は「旧耐震基準」と呼ばれ、それ以降の「新耐震基準」とは建物の強度が根本的に異なります。旧耐震基準の建物が持つ「倒壊リスク」の現実

旧耐震基準は「震度5程度の地震で倒壊しないこと」を目標に設計されています。つまり、震度6以上の大地震（阪神・淡路大震災や能登半島地震レベル）に対する倒壊防止の規定がありません。実際に過去の大震災において、倒壊・全壊した木造住宅の多くが「旧耐震基準」で建てられたものでした。

単に「古いから安い」のではなく、「命に関わるリスクがあり、そのままでは現代の安全基準を満たしていないから安い」という事実を、まずはしっかりと認識する必要があります。

YouTubeの視聴者様からも「土地値で出ている築50年の物件、リノベすればアリですか？」とよく質問をいただきます。確かにデザインはオシャレにできますが、見えない柱や壁の「耐震補強」に300万円以上かかることもザラです。上辺の綺麗さだけで飛びつくと、後から想定外の出費で泣きを見ることになりますよ。

最大の壁は「お金」！旧耐震物件のローンと税金の厳しい現実

旧耐震物件の購入において、建物の安全性と同じくらい購入者の前に立ちはだかるのが「資金調達」と「税制優遇の除外」という大きな壁です。

1. 住宅ローンの審査が通らない・借入額が減額される

住宅ローンを組む際、銀行は購入する物件を「担保」として評価します。万が一ローンが返せなくなった時に、その家を売って資金を回収するためです。
しかし、旧耐震物件は銀行からの担保評価が「ほぼゼロ（土地の価値のみ）」とみなされることが多く、希望する借入額に対して審査が通らなかったり、大幅に減額されたりするケースが多発します。

また、固定金利で人気の「フラット35」を利用する場合、住宅金融支援機構が定める独自の技術基準を満たしていることを証明する「適合証明書」の提出が義務付けられています。旧耐震のままでは絶対に適合しないため、大掛かりな耐震改修工事をセットで行うことが融資の絶対条件となります。

2. 「住宅ローン控除（減税）」が自動的には受けられない

年末のローン残高の一定割合が所得税等から還付される、マイホーム購入の最強のメリット「住宅ローン控除」。実は、2022年（令和4年）の税制改正により要件が変わり、「昭和57年（1982年）1月1日以降に建築された住宅（新耐震基準）」であれば、築年数に関わらずローン控除が受けられるようになりました。

裏を返せば、昭和56年以前の旧耐震物件は、そのままでは住宅ローン控除の対象外です。旧耐震物件で控除を受けるためには、以下のいずれかを「物件の引き渡し前（所有権移転前）」に行う必要があります。

耐震基準適合証明書を取得する
既存住宅売買瑕疵（かし）保険に加入する
引き渡し後に耐震改修工事を行い、入居までに適合証明書を取得する（要件が非常に複雑です）

ここが本当に落とし穴なんです。「昭和57年完成」と図面に書いてあっても、建築確認日が「昭和56年4月」であれば旧耐震扱いになります。過去に他社で旧耐震物件を買われた方から「知らずに買ってしまって、200万円近い住宅ローン控除が受けられなかった」という相談を受けたこともあります。税金とローンの知識がない担当者から旧耐震を買うのは絶対に避けてください。

旧耐震物件を買うなら必須！「耐震補強」と奈良県の補助金制度

ここまで厳しい現実をお伝えしましたが、それでも「立地が最高」「どうしてもこのレトロな平屋に住みたい」という場合はどうすれば良いのでしょうか。
答えは明確で、「購入費用と同時に耐震改修工事の予算を確保し、現在の新耐震基準と同等の強度にする」ことです。

耐震改修工事にかかる費用の目安

建物の劣化具合や広さによって大きく変動しますが、一般的な木造2階建て（30坪程度）の場合、最低でも150万円〜300万円程度の耐震改修費用（壁の補強、基礎の補修、屋根の軽量化など）が必要になります。シロアリ被害や雨漏りによる腐朽が見つかれば、さらにプラスされます。奈良県内の自治体による「耐震改修補助金」を活用する

実は、行政も旧耐震住宅の倒壊を防ぐために補助金制度を用意しています。奈良県内の多くの市町村（奈良市、生駒市、大和郡山市など）では、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅を対象に、以下のような補助金を出しています。（※年度や自治体により条件・金額は異なります）

耐震診断の補助： 診断費用の大部分（数万円〜全額近く）を補助。
耐震改修工事の補助： 工事費用の一定割合（上限50万円〜100万円程度）を補助。

これらの補助金をうまく活用することで、リノベーション全体のコストを抑えることが可能です。ただし、「市が認定する業者が施工すること」や「事前申請が必須（着工後の申請は不可）」といった厳格なルールがあるため、不動産業者だけでなく、地元の制度に精通したリフォーム・建築業者との連携が不可欠です。

旧耐震の古民家・レトロ物件を買いたい人への「3つの鉄則」

失敗しないために、以下の3つの鉄則を必ず守ってください。

鉄則1：契約前に必ず「耐震診断（ホームインスペクション）」を入れる

物件を気に入ったからといって、いきなり売買契約を結んではいけません。「買付証明書」を出して物件を押さえた後、契約までの間に建築士などの専門家による「耐震診断（インスペクション）」を実施してください。ここで、「いくらお金をかければ現在の基準に適合するか」を数値化することがすべてのスタートです。

鉄則2：リノベーション費用を含めた「総予算」でローンを事前審査する

物件価格だけでローンを通そうとすると、後から発覚した数百万円の耐震補強費が払えなくなります。「物件価格＋耐震改修費＋内装リノベ費＋諸経費」の合算で、リフォーム一体型の住宅ローン（またはフラット35リノベなど）の事前審査を通す必要があります。

鉄則3：売主様側の協力（引き渡し前の調査や改修）を丁寧に交渉する

耐震基準適合証明書を取得したり、補助金を申請したりするためには、まだ所有権が売主様にある段階で、家の中に入って調査や工事の準備をさせてもらう必要があります。「現状渡し」を希望する売主様にとっては面倒な作業となるため、仲介業者が間に入り、売主様へ丁寧にメリットを説明して協力を仰ぐ高度な交渉力が求められます。

旧耐震物件の売買は、ただ物件を紹介するだけの不動産屋では絶対にまとめきれません。アーキ・センス不動産では、自社にリフォーム部門がある強みを活かし、物件の内覧時にその場で「この壁は抜けるか」「耐震補強に大体いくらかかりそうか」のアタリをつけ、その日のうちに全体の資金計画をご提案できます。スケジュール調整も私たちが一括して行いますので、ご安心ください！

アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです

奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。

① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」 → 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。

② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」 → アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。

③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」 →アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。

④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」 → 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。

⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」 → 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。

上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）

対応市町村一覧 奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市 ※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。

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