業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
【2026年最新】奈良で「頭金ゼロ」で住宅ローンを通す結論
結論から申し上げますと、奈良県において頭金ゼロ（フルローン）で住宅ローンを組むことは、2026年現在も十分に可能です。ただし、金利上昇局面にある今、数年前と同じ感覚で進めると審査落ちや将来の破綻リスクが高まります。この記事のポイントは以下の3点です。
- 「物件価格」＋「諸費用」の全額借入は、金融機関選びがすべて：南都銀行やネット銀行など、諸費用込みの「オーバーローン」に強い窓口を選ぶ必要があります。
- 頭金ゼロの代償は「金利優遇幅」：自己資金10%以上の場合と比較し、適用金利が0.1%〜0.2%ほど高くなるケースがあることを理解してください。
- 奈良特有の「担保評価」の壁：郊外や市街化調整区域の物件は、銀行の評価が低く、頭金なしでは承認が下りないケースがあります。
頭金ゼロで進める場合の「現実的な内訳」と必要コスト
「頭金ゼロ＝現金が1円もいらない」というわけではありません。契約から引き渡しまでには、一時的に現金が必要な場面があります。
| 項目 | 内容 | 現金での準備目安 |
|---|---|---|
| 手付金 | 契約時に売主に支払う（後にローンで戻せる） | 50万円〜100万円 |
| 印紙代 | 契約書に貼る税金 | 1万円〜2万円 |
| 火災保険料 | 一括払いの場合（ローン組み込み可） | 約15万円〜30万円 |
| 引越し・家具代 | ローンに組み込めない場合が多い | 30万円〜100万円 |
亀井です。「頭金なし」を希望される方の多くが、実は『手付金』の存在を忘れています。建売の場合、最低でも50万円程度の現金は一時的に必要になりますが、どうしても用意できない場合の交渉術もあります。まずは手元の現預金がいくらあるか、正直に教えてくださいね。
奈良の地銀・ネット銀行別：頭金ゼロへの対応状況
2026年現在、奈良県で家を買う方がよく利用する金融機関の傾向をまとめました。
1. 南都銀行（ナント）
奈良県内シェアNo.1。地元の物件評価に詳しく、担保価値が出にくいエリアでも柔軟に対応してくれることがあります。「全疾病保障」などの付帯サービスも充実しており、頭金ゼロでも審査基準を満たせば低金利でのフルローンが可能です。
2. ネット銀行（住信SBI、楽天、auじぶん等）
金利の低さが魅力ですが、審査は非常にシビアです。「頭金なし」の場合、年収や勤務先の属性（公務員や上場企業など）が強く求められます。また、諸費用分を別ローン（諸費用ローン）にする場合、そこだけ金利が高くなる設定も多いため注意が必要です。
3. 奈良中央信用金庫・奈良信用金庫
自営業の方や、勤続年数が1年未満の方など、地銀やネット銀行で断られた場合の「駆け込み寺」的な役割も。頭金ゼロでも、事業の将来性や家族構成を加味した温かい審査が期待できます。
失敗しないための「頭金ゼロ」対処手順5ステップ
ステップ1：現在の債務を「ゼロ」にする
車のローン、スマホの分割払い、リボ払いがある状態での頭金ゼロは、審査通過率が極端に下がります。まずはこれらを整理することから始めましょう。
ステップ2：事前審査を「物件を決める前」に行う
頭金ゼロの場合、銀行側は「この人は貯金ができない人なのか？」という視点で見てきます。物件を決める前に事前審査を通しておくことで、不動産会社との交渉もスムーズになります。
ステップ3：諸費用をローンに組み込めるか確認
登記費用、仲介手数料、保証料などを「オーバーローン」として一本化できるプランを選びます。これにより、月々の支払額が管理しやすくなります。
勝村です！YouTubeでもよくお伝えしていますが、頭金ゼロだと「毎月の返済額」が跳ね上がります。奈良県内の建売なら、3,500万円の借入で月々10万円超えは当たり前。今の家賃と比較して、固定資産税やメンテナンス費（月1.5万円程度）を上乗せしても余裕があるか、動画のルームツアーを見ながらシミュレーションしてみましょう！
ステップ4：物件の「担保評価」をプロに確認させる
奈良の土地は、場所によって評価額の変動が激しいです。売買価格が3,000万円でも、銀行の評価が2,500万円しかなければ、差額の500万円は現金で出すしかなくなります。私たちは事前にこの評価を予測して物件を提案します。
ステップ5：ペアローン・収入合算の検討
一人では頭金ゼロの審査が通らなくても、夫婦で力を合わせることで「返済能力」が高いと判断され、フルローンが通りやすくなるケースがあります。
頭金なしで購入する際のリスクと回避策
プロの視点：オーバーローンのリスク
物件価格以上の金額を借りる「オーバーローン」は、買った瞬間に「借金額 ＞ 家の価値」という債務超過の状態になります。もし数年後に離婚や転勤で家を売る必要が出た際、売却代金でローンを完済できず、差額を現金で持ち出さなければならないリスクがあることは覚悟しておきましょう。
プロの視点：金利上昇への耐性
2026年以降、変動金利がじわじわと上昇する可能性があります。頭金ゼロで借入額を最大にしている場合、金利が1%上がるだけで月々の支払いが数万円変わります。今のうちに「固定金利」を選択するか、繰り上げ返済用の資金を別途貯めておく計画性が求められます。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」 → 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用 de データベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」 → アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」 →アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」 → 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」 → 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。 （※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧 奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市 ※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
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また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
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