この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
「頭金ゼロでも家が買えるって聞いたけど、本当に大丈夫なの？」
実際、こうした不安の声は私たちも耳にします。
あるご夫婦は、子どもが小学校に上がるタイミングで奈良市内の戸建て購入を検討していましたが、頭金の貯蓄がほとんどなく、「頭金がないと住宅ローンが組めないのでは」と諦めかけていました。ところが、実際には頭金ゼロでも十分に購入可能な物件が多数あり、無理のない返済計画のもとで安心して契約に進めたのです。
この記事では、「頭金ゼロ」でマイホームを検討している奈良の方に向けて、事前に必ず知っておくべき5つの“真実”をお伝えします。住宅購入のリスクをしっかり把握したうえで、納得できる選択ができるように、専門家の視点でわかりやすく解説していきます。
1. 頭金ゼロでも住宅ローンは通るのか？
審査通過に必要なのは“信用”と“計画性”
多くの方が誤解している点の一つに、「頭金がないとローンが通らない」という思い込みがあります。しかし実際には、現在の住宅ローン制度では、頭金ゼロでもフルローン（物件価格＋諸費用）を組めるケースが増えています。
特に、フラット35や民間銀行の中には「自己資金ゼロOK」の商品を提供しているところもあります。ただし、審査では以下のようなポイントが重視されます：
- 安定した収入があるか（雇用形態・勤続年数など）
- 他に借入れがないか、または整理できているか
- 月々の返済額が収入に見合っているか（返済負担率）
- 最低限の手付金 (20~50万円)程度は用意できるのか
つまり、頭金の有無以上に、「返済可能な計画かどうか」が見られるということです。
審査に通りやすい人の特徴
- 勤続年数が2年以上
- 月収が手取り20万円以上
- カーローンやカードローンの残債が少ない
- 延滞履歴がない
2. 頭金ゼロでも買える物件は？奈良での実情
実は、建売住宅の多くは“頭金なし”でも購入可能
奈良県では、総額で3,000万円以下で購入できる新築建売住宅が多く、頭金ゼロの住宅購入が十分に現実的です。
実際に土地＋建物で2,500万円台の新築一戸建ても見つかります。この価格帯であれば、月々のローン支払いも家賃並みに抑えられるケースが多く、無理のないマイホーム購入が可能になります。
注意すべき“諸費用”と“資金計画”
頭金ゼロであっても、購入時には登記費用、火災保険、仲介手数料、ローン保証料などが発生します。これらを含めた「諸費用」もローンに組み込める金融機関を選ぶことで、現金持ち出しを限りなくゼロに近づけることができます。
また、手付金は基本的にローン融資前に準備が必要です。20-50万円程度の現金は必要です。
3. 頭金なしの購入で将来後悔するリスクとは？
リスク1：金利の影響を受けやすくなる
頭金ゼロでフルローンを組むと、借入額が大きくなるため、わずかな金利上昇でも月々の支払総額に大きく影響が出る可能性があります。たとえば、金利が0.5%上がっただけで、30年間で数十万円以上の差が出ることも。
リスク2：売却・住み替え時にローンが残る可能性
購入後すぐに売却や住み替えを考えた場合、ローン残高が売却価格を上回ってしまう“オーバーローン”状態に陥る可能性があります。これは頭金を入れていない場合に起こりやすい現象で、将来の選択肢を狭めることにもなりかねません。
4. 頭金ゼロで買う場合のベストな住宅ローン選び
フラット35は頭金なしの味方
政府系の住宅ローン「フラット35」は、自己資金が少ない方でも利用しやすい商品です。全期間固定金利で返済計画も立てやすく、長期的に安心できるのが魅力です。
銀行ローンでも「諸費用込み可」の商品あり
民間銀行にも、物件価格だけでなく、登記費用や火災保険料などを含めてローンに組める「諸費用ローン」が存在します。審査のハードルはやや上がりますが、利用できれば実質的に“完全自己資金ゼロ”での購入が可能になります。
諸費用は物件価格の10%前後と言われていますが、どこまで入れるかも鍵になります。
5. 奈良で“頭金ゼロでも失敗しない”家探しのコツ
ポイント1：未公開物件に注目
大手ポータルサイトに出ていない建築中の物件や、販売前の情報をいち早く入手することで、選択肢を広げられます。特に人気エリアでは、公開と同時に売れてしまうこともあるため、事前に不動産会社と連携しておくことが重要です。
ポイント2：リフォーム部門を持つ業者に相談
頭金ゼロで購入する際、物件に少し手を加えたいと思っても、「リフォームは別会社に頼まないと…」という手間があります。リフォーム部門を併設している会社であれば、住宅ローンに工事費も組み込めるため、資金面の負担を軽減できます。
奈良県内の住宅購入事情と地域ごとの傾向
奈良県では、郊外型の都市が多く、同じ予算でもエリアによって物件の広さや新しさに大きな違いが出ます。
- 奈良市・生駒市：人気の文教エリアで価格帯はやや高め。駅近物件は頭金ゼロでは月々の返済に注意。
- 香芝市・広陵町・王寺町：交通アクセスも良く、ファミリー層に人気。建売の選択肢が豊富で、フルローン購入が比較的しやすい。
- 大和高田市・葛城市・御所市：価格が抑えめで、頭金ゼロでも比較的余裕を持った返済計画が立てやすい。
また、ハザードマップや液状化リスクの確認は必須。自治体の公開情報を元に、立地条件を慎重に確認しましょう。
よくある相談Q&A
Q1：車のローンが残っていても住宅ローンは組めますか？
A：他の借入があっても、収入に対して無理のない返済計画であれば審査通過は可能です。まずは現状の支払い状況を整理することが重要です。
Q2：転職したばかりでも審査は通りますか？
A：勤続年数が短い場合でも、業種が同じ・収入が安定していれば通るケースもあります。フラット35などは比較的柔軟です。
Q3：頭金ゼロだと毎月の支払いが高くなりませんか？
A：ローン期間や金利次第では月々の支払額が家賃並みになることもあります。無理のないプラン設計が重要です。建売なら注文住宅より建物の価格を安くできるため、月々の返済を抑えたい方にはおすすめです。
Q4：自己資金ゼロでの購入で本当に後悔しない？
A：リスクを理解し、物件選びと資金計画を正しく行えば問題ありません。将来的な売却リスクも含めて検討を。
Q5：住宅ローンの審査が不安です。事前に確認できますか？
A：可能です。事前審査を受けることで、実際に借入可能な額が明確になります。不安な方ほど、早めのご相談を。
Q6：親からの援助がなくても問題ありませんか？
A：問題ありません。実際、多くの方が自己資金ゼロで購入されています。親族の援助はあればプラス程度に考えておきましょう。
Q7：本当に頭金ゼロでリフォームもできるの？
A：はい。リフォーム費用をローンに組み込む「一体型住宅ローン」があります。業者や金融機関によっては対応していないこともあるため、事前確認が必要です。
Q8：どの金融機関がいいか、比較する方法は？
A：住宅ローン専門のアドバイザーに相談すると、複数銀行の金利や条件を比較し、最適な提案をしてもらえます。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→ アーキセンス不動産はリフォーム部門がある為、入居前に食洗機、浄水器などの水廻り関連のオプション工事や、好みの位置に戸棚の造作工事、アクセントクロス工事、太陽光発電等の希望のリフォーム工事を完了することも可能です。リフォーム工事金額も住宅ローンに組み込める場合がありますので、ご相談ください。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
お問い合わせはこちら
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また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
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