この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
「税金のこと、正直よくわからないまま買ってしまいそうで不安です」
「毎年かかる固定資産税っていくらくらいなんですか？」
「都市計画税って言葉は聞いたことあるけど、実際何に使われるの？」
奈良県内で新築一戸建て（建売）を検討されている方から、こうしたご相談をよく受けます。
住宅ローンのことには慎重でも、“購入後にかかる税金”については曖昧なまま話を進めてしまう方が多いのが現実です。
しかし、固定資産税・都市計画税は、家を持つ限り毎年かかる“ランニングコスト”。
想定外の負担を避けるためにも、購入前に仕組みと目安額を把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産のプロとして奈良エリアに精通した筆者が、**実例とともに「どんな税金がいくらくらいかかるのか」「注意点や軽減措置は何か」**をわかりやすく解説します。
そもそも「固定資産税」「都市計画税」とは？
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 固定資産税 | 土地・建物など不動産に対してかかる税金。毎年1月1日時点の所有者に課税。 |
| 都市計画税 | 都市計画区域内のインフラ整備のための税金。固定資産税と一緒に納付。 |
| 納税時期 | 原則4回（年4期）に分けて納付。4月・7月・12月・翌年2月が奈良市の例。 |
| 納付対象者 | その年の1月1日に所有していた人（売買時の引き渡し日によっては精算あり） |
奈良県での新築建売住宅における税額の目安（実例）
例：土地 150㎡／建物 100㎡（4LDK）／奈良市内の新興住宅地
→ 年間固定資産税＋都市計画税合計：約9万〜12万円程度
【内訳の目安】
- 建物：評価額 約1,000万円 × 1.4% ＝ 14万円 → 新築減税で約半額（約7万円）
- 土地：評価額 約400万円（課税標準）× 1.4% ＝ 約5.6万円 → 小規模住宅用地特例で1/6に圧縮（約1万円前後）
新築住宅に適用される軽減措置
【建物】新築住宅の固定資産税減額措置
- 新築から3年間（3階建て耐火建築物は5年間）、建物部分の固定資産税が1/2に減額
- 対象：居住用部分が120㎡以下の新築住宅（一般的な建売はほぼ該当）
【土地】住宅用地の課税標準特例
- 200㎡以下：1/6に軽減（小規模住宅用地）
- 200㎡超：1/3に軽減（一般住宅用地）
- → 多くの奈良の建売住宅は150㎡前後で、小規模住宅用地扱い
よくある誤解・注意点
① 「建売は評価額が安いから税金も安い？」 → 一概には言えません
- 建物の評価額は“建築費”ではなく、“固定資産評価基準”により算出
- 建売住宅でもグレード（断熱性能・設備）が高いと評価額が上がることもある
② 「引き渡し月からしか税金はかからない？」 → 誤解です
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税
- 途中で購入した場合、売主と日割りで精算（＝引き渡し時に清算金を支払う）
③ 「都市計画税ってどこでもかかるの？」 → 地域によって異なります
- 奈良県内では、奈良市・大和郡山市・香芝市・生駒市などで都市計画税あり
- 農地・市街化調整区域などは対象外となるケースもある
購入前にチェックしておくべきポイント
- 「課税予定額通知書」や「評価証明書」を取得できるか確認
→ 市区町村が出している書類で、土地・建物それぞれの評価額と、年間の固定資産税・都市計画税のおおよその金額が分かります。売主や仲介業者に依頼すれば見せてもらえることが多いので、ローン返済と合わせた「毎年の住居コスト」をイメージするためにも必ず確認しておきましょう。 - 土地面積が200㎡を超える場合は課税区分の確認
→ 200㎡以下の部分は「小規模住宅用地」として軽減されますが、200㎡を超えた分は「一般住宅用地」として別の計算になることがあります。全面が自動的に小規模住宅用地扱いになるとは限らないため、どこまでがどの区分になっているか、役所や評価証明書でチェックしておくと安心です。 - 角地・高台・擁壁付きなど特殊な土地は、評価額が高くなりやすい
→ 角地や眺望の良い高台は、住み心地の良さと引き換えに評価額が高くなり、同じ広さでも固定資産税が高めになるケースがあります。擁壁がある土地も、安全性や造成コストの観点から評価が上がることがあるため、「お得に見える価格でも税金はどうか？」という視点で確認しましょう。 - 「非課税の公道部分」が含まれていないか現地確認
→ 図面上は自分の土地になっていても、実際には道路扱いで非課税となる部分や、逆に私道持分として課税対象になる部分が含まれているケースがあります。現地・測量図・公図を照らし合わせて、「課税対象となる正味の面積」がどれくらいかを把握しておくことが大切です。
こうしたポイントを事前に押さえておくことで、購入後に「思ったより固定資産税が高かった…」というギャップを防ぎやすくなります。気になる場合は、不動産会社や市町村の税務担当窓口にも相談してみてください。
よくある質問Q&A
Q1：固定資産税が上がるタイミングはありますか？
→ 建物の減価により評価額は徐々に下がっていきますが、増築・太陽光設備の後付けなどがあると再評価により上がることもあります。
Q2：支払いを忘れるとどうなりますか？
→ 延滞金が発生します。最悪の場合、督促→差押えに発展するリスクもあるため、口座振替や納税通知書の管理は徹底しましょう。
Q3：住宅ローン控除と固定資産税は関係ありますか？
→ 直接的な関係はありませんが、住宅ローン控除を受けるには建物の登記評価額や床面積要件が関係します。建物評価額が明記される「課税明細」は住宅ローン控除の添付資料にも使われます。
まとめ：購入前に「年間いくらかかるか」を見える化しておく
- 奈良県内で建売住宅を購入する際は、固定資産税・都市計画税が毎年どの程度かかるのかを試算しておくことが大切
- 「建物1/2減額（3年間）」や「土地1/6特例」などの軽減措置を活用し、正しく理解して安心して購入へ
- 不明点がある場合は、事前に評価証明書の取り寄せや、専門家に相談することで後悔のない判断ができます
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
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また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
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