この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
「住宅を買う＝一生の買い物」じゃない時代になった
「一戸建てを購入して安心したはずが、いざ転勤・離婚・収入減などが起きたときに“売れない家”だった…」
これは実際に筆者が対応した相談の中で、年々増えている失敗事例です。
奈良県内で建売住宅を購入検討中の方の中には、「買った家にずっと住む前提」だけで選ぼうとしている方が少なくありません。
しかし今は、
- 共働き世帯の転勤
- 高齢親の介護によるUターン
- 子どもの進学や独立で間取りの見直し
- 収入の変化による住み替え
など、人生の中で“手放す選択”が現実的に発生する時代。
だからこそ、「買う前に、将来的に“売れる家か”をチェックしておく」＝資産性のスクリーニングが重要なのです。
資産性スクリーニングとは？
簡単に言えば「この家、もし売ることになったら買い手はつくか？」「売っても損しすぎないか？」というチェックです。
不動産会社が行う“収益性査定”とは違い、購入者が事前にできる簡易的な判断として以下のようなチェックポイントを見ていきます。
物件の購入金額と、将来的に売却した際の差額が少なくなる方が嬉しいですよね！
奈良県での建売住宅における「資産性スクリーニング」8つの視点
1. 駅距離・交通アクセス
- 徒歩15分圏内の駅があるか（バス便は原則不利）
- 最寄り駅の利用路線は、将来も需要が維持されるか
- 大阪方面・京都方面へのアクセス性も加味
→ 奈良県では、近鉄奈良線・近鉄大阪線・JR大和路線沿いが安定して人気。逆にローカル線単独のエリアは流動性が落ちやすい傾向にあります。
2. 商業施設・生活インフラの充実度
- 徒歩圏または車5〜10分圏内にスーパー・ドラッグストア・病院などがあるか
- コンビニだけでは×、子育てや高齢化にも対応できる地域か
→ 特に奈良市郊外や香芝・広陵などの新興住宅地では、「車必須エリア」かどうかが大きな分かれ目となります。
3. 小学校・中学校の評判と距離
- 校区の教育水準が安定しているか（学力・治安・登下校の安全性）
- 徒歩15分以内で小学校へ行けるか（学区外や遠距離は敬遠されやすい）
→ 買う側だけでなく、売る時に「この学区だから検討する」というニーズが出るかを意識して。
4. 土地の形状と接道条件
- 整形地（四角形）で間口が広く、南向きかどうか
- 前面道路が4m以上あるか（再建築・駐車に支障がないか）
→ 再販時に注文住宅用地としての価値が残る土地かどうか。旗竿地・北向きなどは価格下落要因になります。
5. ハザードマップ・地盤・災害リスク
- 洪水・土砂・液状化・地震被害などのリスクはどうか
- ハザードマップで「赤」「オレンジ」表示は要注意
→ 奈良県は内陸部ですが、一部では土砂災害警戒区域が多い地域も。建売の場合、地盤改良済でも事前確認を。
6. 周辺の用途地域・将来の変化リスク
- 近くに工場・空き地・雑種地など将来“嫌悪施設”になりうる場所がないか
- 土地計画の用途地域が「住居系」かどうか
→ 例えば駅徒歩圏でも、将来的なマンションや施設建設がリスクに。事前に用途地域は必ず確認しましょう。
7. 建物の品質・メンテナンス性
- 建売とはいえ断熱・耐震・基礎構造に差があります
- 長期優良住宅仕様 or フラット35S適合などが望ましい
→ 資産性＝見た目の新しさだけでなく、“維持のしやすさ”も将来の売却価格に影響します。
8. 市場での流動性（取引履歴／周辺価格帯）
- 過去2〜3年で同じ町丁目内で成約した件数があるか
- 周辺で建売が多すぎないか（供給過多は将来的に価格競争へ）
→ 駅遠の大規模開発地などで、価格が乱高下している地域は慎重に。将来的に値崩れするリスクも。
実際にスクリーニングしてみよう：チェックリスト形式
| チェック項目 | 評価 ○/△/× | 備考（駅名・校区名など） |
|---|---|---|
| 駅徒歩15分以内 | ||
| バス便に依存しない | ||
| スーパー・病院が車10分圏内に複数ある | ||
| 小学校徒歩15分以内 | ||
| 土地が整形地＋南向き | ||
| ハザードマップで危険区域にない | ||
| 用途地域が住居系 | ||
| フラット35S・長期優良住宅等対応 | ||
| 周辺の成約履歴がある |
よくある質問Q&A
Q1. 駅から徒歩20分でも資産性ある物件はありますか？
→ 駅遠でも「バス便が頻繁」「大型商業施設近接」「幹線道路沿いで車アクセス良好」など、複合条件で評価されることもあります。ただし、一般的には駅徒歩10〜15分以内が売却しやすいです。
Q2. 奈良県内で資産性が安定しているエリアは？
→ 奈良市（特に西部）、生駒市（学研奈良登美ヶ丘駅周辺）、大和郡山市（九条駅周辺）、香芝市（五位堂駅周辺）などが人気。生活利便と交通のバランスが良く、売却ニーズが一定あります。
Q3. 建売住宅は資産性が低いって本当？
→ 一概にそうとは限りません。価格帯が現実的で売却時の需要も多く、一定の条件（駅近・整形地・ハザード回避）が揃えば中古市場でも再販しやすいです。
Q4. 土地価格だけで判断していいですか？
→ いいえ、土地だけでなく「建物の品質」「街並み」「周辺環境」も含めて判断を。売却時に“全体のバランス”が資産価値に影響します。
Q5. 将来売却するかどうかわからないが、それでもスクリーニングすべき？
→ 絶対にすべきです。家は「使い続ける資産」であり、「柔軟に動ける資産」でもあります。スクリーニングは万が一に備える“保険”のようなものです。
まとめ：今すぐ「資産性フィルター」をかけて物件を見直そう
- 奈良県内で建売住宅を購入するなら、将来の変化に備えた「資産性スクリーニング」は必須です。
- 駅・学区・土地・建物・地域特性などを多角的にチェックし、“今の自分に合う＋将来も価値を持てる”家かどうかを判断しましょう。
- 特に「転勤あり」「共働き」「子育てと介護の両立」など将来変化が想定される方は、この視点を取り入れることで失敗のリスクを大きく減らせます。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
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また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
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