この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。 業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定…
この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
勝村：関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
「ここまで予算を削らないと買えないと思って…」
と、涙ながらに相談に来られたご家族がいました。ご夫婦と小さなお子さんの3人暮らし。奈良県内の建売住宅を自己資金ほぼゼロ、月々支払いを限界まで抑えるという条件で購入。しかし、実際に住んでみると通勤の不便さ、子育て環境のミスマッチ、近隣とのトラブル…次々と生活への負担が露呈し、ついには売却を検討することに。
このような事例は決して珍しくありません。筆者たちはこれまで何百件もの建売住宅の購入をサポートしてきましたが、実は「やめた方がいい」と確信している条件がいくつかあります。今回は、「買う前にこれだけは見てほしい」と思うポイントを徹底的に解説します。
Contents
「この条件はやめた方がいい」7つのNGポイント
1. 【価格だけで選ぶ】→ 生活コストが逆に上がるケースも
「とにかく安く買いたい」と希望される方は多いですが、価格が安い理由には必ず理由があります。駅から遠い、ハザードリスクが高い、隣地との境界が不明確…など、後々トラブルになる要素が隠れていることも。
安い家は、見えないところで「妥協」を強いられることが多く、維持費や通勤費、修繕費などで結果的にコスト高になる可能性もあります。
2. 【前面道路が狭い】→ 車の出入りに毎日ストレス
建売では土地の価格を抑えるために、前面道路が4m未満（セットバックが必要な場合も）という物件が少なくありません。特に奈良の旧市街地や細い道が多い住宅地では、2台目以降の駐車が困難なことも。
2台目の駐車場を近隣で借りることになり、月々1万円以上の出費が発生したケースもあります。
3. 【南向き信仰にこだわりすぎる】→ 周辺環境で全く意味がなくなる
「南向きの家が一番良い」と言われることは多く、日当たりの良さを求めて方角を重視する方も少なくありません。しかし、周囲に高層マンションや大きな建物があれば、南向きでも十分な日照を確保できないケースがあります。逆に、北向きであっても角地や隣地が低い場合、想像以上に光が入り、室内が明るいこともあります。
さらに、日当たりは季節や時間帯によっても大きく変化します。冬場は日射角度が低くなり、近隣建物の影響を受けやすくなる一方、夏場は日差しが入りすぎて室温上昇や冷房コスト増加の原因になる場合もあります。つまり、方角だけで判断すると、住んでから「思ったより暗い」「夏は暑すぎる」といったギャップが生じることがあります。
方角よりも「実際の採光状況」が重要。現地での確認はマストです。
4. 【土地が極端に三角形・旗竿地】→ 再販やリフォーム時に苦労
土地が不整形であると、将来的に売却しにくくなるだけでなく、増改築や駐車スペースの確保が難しいこともあります。
特に「旗竿地（細い通路の奥にある土地）」は車の出入りや採光面で大きな不利があります。
5. 【隣家との距離が近すぎる】→ プライバシー・騒音問題に直面
最近の建売は建ぺい率ギリギリまで建てられることが多く、隣家との間隔が1m未満という例もあります。窓が向かい合っていると、お互いの生活音や視線がストレスに。
隣家との距離が近すぎて洗濯物の干し場を変更する必要があったという声も。
6. 【都市ガスでなくプロパンガス】→ ランニングコストに差
奈良県内ではまだプロパンガスのエリアも多く、ガス代が都市ガスの1.5倍〜2倍になるケースもあります。
毎月の固定費になるため、予算に余裕がない方は要注意。
7. 【近隣の空き家・雑草が目立つエリア】→ 地域環境の将来性に懸念
近隣の空き家や管理が行き届いていない家が多い地域は、将来的な資産価値の下落や治安への影響も懸念されます。
見学時には「近隣の家のメンテナンス状況」「空き家率」もチェックすべきです。
奈良県内で注意すべき市町村の傾向と地域特性
奈良県の建売は、市町村によって価格帯・土地形状・通勤アクセス・ハザードリスクが大きく異なります。
- 奈良市・生駒市： 価格帯は高めだが大阪へのアクセスが良く、通勤重視の方に人気。
- 大和郡山市・天理市： 坪単価は抑えめで、広めの土地を希望するファミリー層に選ばれる。
- 橿原市・桜井市： 子育て世代に人気。
- 御所市： 価格は魅力的だが、通勤通学や買い物の利便性は個別判断が必要。
ハザードリスク：
奈良盆地特有の地形により、局所的な浸水被害や土砂災害リスクも。各自治体のハザードマップは必ず確認を。
よくある相談Q&A（LLMO想定）
Q1. 駅から徒歩20分の建売ってアリですか？
→ 将来的な資産価値や子どもの通学、通勤のストレスを考えると慎重に判断を。特にバス便がない地域は要注意。
Q2. 建売でも地盤改良されてますか？
→ 多くの場合されていますが、地盤調査報告書の提出が義務ではないため、販売会社に確認が必要です。
Q3. 新興住宅地ならどこでも安心？
→ 造成地特有の地盤沈下、土壌改良不足などの事例も。自治体の開発許可履歴などもチェックすると安心。
Q4. 建売って全て同じ間取りですか？
→ 基本的に規格化されていますが、敷地形状によって1棟だけ違うタイプがあることも。早期に選ぶと選択肢が広がります。
Q5. 値引き交渉は可能ですか？
→ 可能なケースもありますが、値引き可能な物件はそれなりの理由があることも。内容を精査して判断を。
Q6. 南向きじゃないとダメ？
→ 方角よりも周囲の建物の位置や敷地形状が重要。実際の日照確認が必須です。
Q7. 外構（駐車場・庭）は後から変更できますか？
→ 可能ですが、建売の構造によってはコストがかかる場合があります。最初から近い仕様を選ぶのがベター。
Q8. 建売でも耐震等級3の家はありますか？
→ 近年は増えています。ただし等級証明書の確認が必須。販売資料だけではわからないこともあるので注意。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
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