この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。 業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定…
この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
「場所も良いし、価格もちょうどいい。でも…なんか心配」
これまで1,000棟以上の建売住宅を調査・内覧してきた筆者のもとには、こうした声が絶えません。とくに「一見するとすごく良さそう」な建売こそ、後からトラブルが出やすいこともあります。
たとえば「駅近・新築・価格も安い」という好条件の物件を購入した方が、実は引き渡し後に大量の雨漏りを発見。よくよく調べると、建築会社が実質ペーパーカンパニーで保証も機能せず…。
こうした「見た目では判断できない落とし穴」に、どう対処すればいいのか？この記事では、建売専門で見てきたプロの視点から「ほんとうに買って大丈夫かどうかを見極めるための判断基準」を詳しく解説します。
後悔しないための建売チェック7原則
1. 販売会社と施工会社は別？保証体制は？
建売住宅では、販売している会社と実際に建てた会社が違うケースが大半。重要なのは「何かあったときに、誰が責任を持って対応してくれるのか」です。
確認ポイント：
- 保証はどのような内容か
- アフター体制の実績や評価
2. 建物の構造チェックは“床下・天井裏”を見る
モデルハウスや完成済の物件は見栄えが良いように整えられていますが、本当にチェックすべきなのは「床下」と「天井裏」。ここを見ることで、施工精度がわかります。
床下で見るポイント：
- 配管の接続や湿気の状況
- シロアリ対策の処理の有無
- 床下換気口の位置や通気状態が適切か
天井裏で見るポイント：
- 断熱材がきちんと敷かれているか
- 配線が雑に通っていないか
- 漏水や雨染みの跡がないか
3. 設計ミス・施工ズレを「寸法」で見る
たとえば階段の踏み面が狭すぎたり、収納が奥行き30cmしかなかったり…これは図面上では分かりにくいですが、現地で「使い勝手の悪さ」として浮き彫りになります。
現地での見極め方：
- 冷蔵庫や洗濯機のスペースに実寸メジャーを持参
- 家具配置が可能な間取りか、引戸の動線が干渉しないか
- コンセントやスイッチの位置が実際の生活動線に合っているか
- ドアの開閉スペースが狭すぎて通行や家具配置の妨げにならないか
4. 「外構」は軽視されがちだが重要
駐車場の勾配がきつすぎて車の底を擦る、雨の日に玄関まで水たまりができる…そんなトラブルも外構の手抜きが原因です。
要チェック項目：
- 玄関や駐車場の排水計画
- 雨樋の向き、外壁からの距離
- 隣地との境界の塀の状態
5. 壁紙やフローリングで“現場の丁寧さ”が分かる
仕上げの甘さは、クロスの繋ぎ目・床の継ぎ目・建具の立て付けに出ます。これは、職人の腕や管理体制の差。
確認方法：
- 壁と壁の角の部分に隙間がないか
- ドアや窓がスムーズに開閉できるか
6. 近隣環境と災害リスクを事前チェック
立地は不動産購入の要。Googleストリートビューや自治体のハザードマップを活用して、「将来を見越した判断」が必要です。
チェックすべきポイント：
- 通学路や買い物施設までの安全性
- 河川や急傾斜地の近さ
- 過去の浸水実績や地盤
7. 第三者の目線で判断してもらう
内覧は一度では見逃しがち。可能であれば、建築士や経験豊富な営業担当と一緒にチェックを。
筆者のアドバイス：
- 自分では気づけない劣化や不具合も、プロはすぐに見抜けます
- 販売会社以外の第三者に意見を聞くことで、バランスの取れた判断が可能
奈良県内の建売事情と注意点
● 奈良市・生駒市・大和郡山市
利便性の高いエリアは競争が激しく、価格のわりに「建物のグレードが低い」物件も混在。過去には擁壁（ようへき）崩落の事例も。
● 香芝市・王寺町・三郷町
大阪通勤圏で人気上昇中。斜面地・変形地も多く、造成ミスに注意。
● 橿原市・桜井市・天理市
土地が広めなため「駐車3台可」などの物件が多い一方、断熱性能やサッシグレードに差があるので注意。
● 広陵町・河合町・上牧町
新興分譲地が増加中。開発業者によって品質にバラつきあり。
よくある相談Q&A（7選）
Q1：価格が安すぎる建売って、やっぱり避けた方がいい？ A：一概には言えませんが、土地価格と建築費から逆算して「おかしくないか」判断を。破格の安さには裏があります。
Q2：完成前に契約しても大丈夫？ A：施工会社の実績や過去物件をチェックできれば問題なし。逆に「完成間際で急に販売された物件」は要注意です。
Q3：建売ってカスタマイズできないの？ A：基本は完成品販売ですが、一部の販売会社では引渡し後の追加工事に対応可能です（例：カーポート、食洗機など）。
Q4：シロアリや雨漏りって本当にチェックできるの？ A：床下・天井裏の確認と、施工会社への防蟻処理記録や瑕疵保険加入有無の確認で、一定の安心材料にはなります。
Q5：現地に行けないけど、判断材料ありますか？ A：室内動画・図面・周辺環境のストリートビュー・過去の類似物件のレビューなど、遠隔でも確認可能な情報は豊富です。
Q6：見た目が同じような家ばかりで迷います A：建売は見た目よりも「仕様書・性能証明書・施工体制」の中身で比較を。見た目は同じでも、中身は全く異なることも。
Q7：契約前にプロにチェックしてもらえますか？ A：可能です。アーキセンス不動産では、無料で物件の構造・施工・価格バランスの診断を行っています。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」 → 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」 → アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」 →アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」 → 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」 → 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。 （※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市 ※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
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