業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
この記事の結論
- 新築建売の仲介手数料が無料になるカラクリ：不動産会社が売主（ハウスメーカー）から直接手数料を受け取るため、買主（お客様）への請求を0円にできるという合法かつ安心な仕組みです。
- 対象メーカーと非対象物件の見極め方：飯田グループホールディングス等の大手建売メーカー物件は無料対象になるケースが大半ですが、個人売主の中古物件などは対象外となります。
- 無料にならない場合の独自の解決策：万が一対象外の物件でも、アーキセンス不動産では「物件価格自体の値引き交渉」や「手数料の割引」を徹底し、奈良エリアにおける初期費用の最大化削減を実現します。
新築建売の仲介手数料が「無料」になる仕組みとは？
マイホーム購入を検討し始めると、必ず直面するのが「初期費用（諸費用）」の壁です。通常、不動産を購入する際には「物件価格の3％＋6万円＋消費税」という仲介手数料が発生します。例えば、奈良県内で3,000万円の新築建売住宅を購入する場合、約105万円もの仲介手数料が必要になります。
しかし、アーキセンス不動産（https://sumaisagashi.net/muryou）では、この仲介手数料を「無料」でご案内できる物件を多数取り扱っています。なぜ100万円以上もする費用を無料にできるのでしょうか？決して怪しい裏があるわけではありません。
不動産仲介の仕組みとして、仲介手数料は「売主」と「買主」の双方から受け取ることが法律で認められています。新築建売住宅の場合、売主は大手ハウスメーカーなどの法人であることがほとんどです。アーキセンス不動産では、売主であるハウスメーカー側からのみ仲介手数料をいただき、買主であるお客様からは一切いただかないという方針をとっているため、完全無料が実現するのです。
2026年現在、日銀の金利政策の変動により、住宅ローン金利の先行きを不安視されるお客様が増えています。将来の金利上昇リスクに備えるためには、購入時の「手出し現金（初期費用）」をいかに抑えるかが極めて重要です。浮いた100万円をローンの頭金に回すか、新しい家具家電、あるいは手元資金として残すかで、購入後の生活のゆとりが劇的に変わります。
仲介手数料無料の対象となるハウスメーカー一覧
奈良県内（奈良市、生駒市、香芝市、橿原市など）で分譲されている新築一戸建てのうち、おおよそ7割〜8割程度の物件が仲介手数料無料の対象となります。具体的には、以下のハウスメーカー（売主）が建築・販売している物件が該当します。
- 飯田グループホールディングス各社
- 一建設株式会社
- 株式会社アーネストワン
- 東栄住宅株式会社
- タクトホーム株式会社
- アイディホーム株式会社
- 飯田産業株式会社
- ファースト住建株式会社
- ファイブイズホーム
- ケイアイ
これらのメーカーは、基本的に自社で直接販売窓口を持たず、広く不動産仲介業者に販売を委託するビジネスモデルを採用しています。そのため、私たちのような仲介業者がお客様をご案内し成約に至った場合、メーカー側から規定の報酬が支払われます。
YouTubeのルームツアーでも、飯田グループさんやファースト住建さんの物件は本当によくご紹介しています！奈良県内でも特に生駒市の小明町エリアや、香芝市の真美ヶ丘周辺など、人気の住宅地で続々と新しい分譲地が出ています。ポータルサイト（SUUMOやアットホームなど）で見つけた物件でも、「これ、無料でいけますか？」とLINEでURLを送っていただければ、すぐに無料対象かお調べしますよ！
要注意！仲介手数料無料の「対象にならない」ケース
すべてのご相談で手数料を無料にできれば良いのですが、不動産取引の構造上、どうしても無料の「対象にならないケース」が存在します。以下の条件に当てはまる場合は、正規の仲介手数料が必要になる、あるいは半額等でのご対応となります。
プロの視点・注意点：対象外となる3つのパターン
- ① 売主が「個人」の場合（中古住宅など）
中古物件の多くは、現在お住まいになっている、あるいは所有している個人の方が売主です。この場合、売主側から業者への手数料が出ない（または片手取引となる）ケースがほとんどのため、買主様の手数料を無料にすることはできません。
- ② 売主業者が仲介手数料（紹介料）を支払わない物件
一部の地元工務店や特定のデベロッパーの物件では、「仲介業者へ手数料を支払わない」という規定を設けている場合があります。
- ③ 専任媒介・専属専任媒介物件
特定の不動産会社が売却を「独占」している物件の場合、私たちのような他の仲介業者が間に入ると、売主様側からの手数料を受け取れない（いわゆる「分かれ」の取引となる）ため、無料にできないことがあります。
- ④ 値引きを行うケース
値引きを行う場合には、売主さんからの手数料が大幅に減額される場合があります。そのため値引きを行う場合には値引き後の価格の正規手数料の半額をいただきます。例えば2090万円の物件の90万円の値引きに成功した場合、363,000円の手数料をいただきます。仲介手数料無料よりも50万円以上お客様にメリットがあります。
※悪質な業者の場合、「仲介手数料無料！」と謳いながら、名目を「住宅ローン代行手数料」や「書類作成費用」などにすり替えて数十万円を請求するケースがあるという声もあります。検討の際は、見積書に不明瞭な項目がないか必ず確認を推奨します。アーキセンス不動産では、そういった不当な隠れ費用は一切請求いたしません。
無料にならない物件でもお得に！「値引き」を行ったケース
では、もしお気に入りの物件が「仲介手数料無料の対象外」だった場合は諦めるしかないのでしょうか？
アーキセンス不動産では、お客様の利益を最大化するため、手数料が無料にできない物件であっても「物件価格そのものの値引き交渉」や「仲介手数料の割引対応」を通じて、トータルコストを下げる取り組みを全力で行っています。
【過去の値引き成功ケース（奈良県内の実例）】
■ 奈良市・築浅中古戸建（個人売主・3,500万円）のケース
売主様が個人であったため、仲介手数料は無料対象外でした。しかし、物件の残置物（古いエアコンや不要な家具）の撤去を買主様側で引き受けることを条件に、売主様側の不動産業者と粘り強く交渉。結果として、物件価格から100万円の大幅な値引きに成功しました。結果的に、仲介手数料（約110万円）を支払っても、トータルの出費は予定内に収まりました。
■ 生駒市・新築建売（手数料支払い規定のない地元ビルダー・4,200万円）のケース
売主業者からの手数料が出ない物件でしたが、決算期（3月末）直前のタイミングであったため、「今月末までに確実にお引き渡しを完了させる」という条件を提示。交渉の結果、端数の200万円の価格交渉（値引き）を引き出し、4,000万円での成約となりました。
値引き交渉は単に「安くしてくれ」と言っても通りません。「なぜ安くしてほしいのか」「安くなれば確実に買うという意思表示（事前審査の承認など）」を適切なタイミング（月末や完成後一定期間経過時など）で売主様に伝えることがプロの腕の見せ所です。無料にならない物件でも、どうすればお客様の負担が減るか、最善のルートを必ずご提案します。
まとめ：賢くマイホームを手に入れるために
新築建売住宅を購入する際、仲介手数料が無料になるかどうかで、初期費用に100万円以上の差が生まれます。飯田グループをはじめとする大手メーカーの物件であれば、その恩恵を受けられる可能性は極めて高いです。
一方で、ポータルサイトを見ているだけでは「どの物件が無料で、どの物件が対象外か」を判断するのは困難です。だからこそ、気になる物件が見つかった段階で、まずはアーキセンス不動産へご相談ください。URLをお送りいただくだけで、プロの視点から正確な費用シミュレーションと、最適な購入戦略をご提示いたします。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
アーキセンスの家探しに少しでも興味を持ったら
お問い合わせ
お家探しのご希望は、こちらからお問い合わせください。
また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
LINEでのお問い合わせもお勧めしております。
LINE : https://lin.ee/WBlLwTm
問い合わせフォーム
フォームからのお家探し依頼も可能です。
簡単お家探しアンケート (所要時間約3分) にご協力ください。
