この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
「少し予算オーバーだけど、この建売住宅が気になる…」
「値引きってできるのかな？できたらラッキーかも」
そんな思いを抱えながらも、営業マンに聞く勇気が出なかったという方は多いはずです。実際に、問い合わせ前に検索で「建売 値引き交渉 可能？」と調べている方は少なくありません。
ですが、ここで間違ってはいけないのが、「どの建売も値引きしてもらえる」わけではないということ。
筆者がこれまで数百件の建売現場を調査し、実際の商談に立ち会ってきた経験から言えるのは、「値引きが効く物件」と「値引きが難しい物件」には明確な差があるということです。
この記事では、奈良県内で建売住宅の“値引き交渉”がどこまで可能なのか？どんなタイミングや条件なら通りやすいのか？について、事例を交えながら詳しく解説していきます。
さらに、値引き以外にも「実はそれ以上に得する方法」についてもご紹介します。
せっかくならお得に新築を購入しましょう！
値引き交渉の“リアル”：実際どこまで可能？
「数十万円の値引きは現実的」なライン
奈良県内の建売住宅では、100万円単位の値引きがされるケースは少なくなっています。ですが、10万〜80万円の値引きであれば、現場の状況次第で十分現実的です。
これは例えば以下のような状況で起こりやすいです：
- 完成後6ヶ月以上売れていない建売物件
- 複数棟現場で残り1棟のみ売れ残っている場合
- 周辺で似た条件の建売より割高に見える物件
営業担当にとっても、1棟を早く捌きたい現場や価格調整が必要な物件では「値引き権限」が降りやすくなります。
なぜ“完成後”がポイントなのか？
建売住宅は、完成前に契約が決まることも多く、完成してから2〜3ヶ月以内に売れるのが一般的なサイクルです。
それを超えてしまうと、販売側は「見込みが薄い」と判断し、“価格改定”または“値引き許可”を出す可能性が高まります。
つまり、完成して数ヶ月経っている建売は、交渉する価値があるということです。
ハウスメーカーも、完成して数ヶ月成約しない物件については価格を下げています。
値引き交渉以前に当初から200万円以上下がっている物件もあります。
奈良県の建売相場感と価格差の実例
奈良県内でも、市やエリアによって建売住宅の価格帯は大きく異なります。
以下は、2025年時点の一般的な新築建売住宅の価格感（筆者調べ）です：
- 奈良市中心部（学園前・西大寺など）：3,800万〜5,200万円
- 生駒市・登美ヶ丘エリア：3,500万〜4,900万円
- 香芝市・王寺町：2,900万〜3,800万円
- 広陵町・河合町・大和郡山：2,500万〜3,500万円
- 桜井市・橿原市・御所市：2,200万〜3,300万円
このように、立地や最寄り駅の利便性によって大きく価格が変わるため、「相場より明らかに高い建売」は値引き余地が生まれやすいのです。
値引き交渉が通りやすい5つのタイミング
① 月末・決算月など“数字が欲しい時期”
ハウスメーカーの営業マンは月末・四半期末・年度末などに「実績を作りたい」タイミングがあり、この時期は値引き交渉が通りやすいです。
特に3月（年度末）と9月（中間決算）は狙い目です。
② 土地決済前の“ラスト1棟”
複数棟現場で、最後の1棟を売り切りたいタイミングでは、「原価割れギリギリまで交渉可能」となることもあります。
③ 他社との競合がある場合
他の物件と迷っている、という状況を伝えると「なら、うちはこれだけ値引きします」と営業サイドが勝負に出るケースも。
④ 完成済みで3ヶ月以上動きがないとき
販売開始からしばらく動きがなく、広告掲載も長期化している物件は“交渉余地あり”の可能性大です。
⑤ 買主の条件が良いとき
ローン審査がスムーズ、契約が早い、手付金支払いが速いなど、売主にとって好条件であれば、「値引きしてでもこの方に売りたい」となることがあります。
色々な条件が重なり、100万円近い値引きに成功したお客様もいらっしゃいます。
値引きが難しいケースとその理由
もちろん、すべての建売で交渉が通るわけではありません。以下のような場合は“値引きほぼ不可”と考えておくと良いでしょう。
- 完成前の人気物件（予約段階で売れる）
- そもそも価格を最初からギリギリに設定している分譲地
- 大手売主が“定価主義”を貫いているエリア
- 売主ではなく仲介業者が主導している場合
値引き以外に「得する」方法3選
実は、価格交渉より“お得感が高い”のが、以下のような追加対応の交渉です。
① エアコン・カーテンレール・網戸のサービス
意外と盲点ですが、建売には網戸・カーテンレール・エアコンがついていないことも。これらをオプションで付けてもらう交渉は現実的です。
② 外構などの追加工事
「諸費用サービス」として数十万円分の費用を売主が一部負担してくれるケースもあります。
よくある相談Q&A
Q1. 値引き交渉って、最初に言ってもいいの？
A1. 基本的にか提示した価格に下がるのなら購入する、という前提の元交渉しましょう。
Q2. いくらまでなら言っていいの？
A2. 30万〜50万円程度が現実的。それ以上の希望は、営業マンにご相談ください。
Q3. 値引きよりもサービス追加の方が得って本当？
A3. 本当です。たとえば20万円の値引きよりも、30万円相当のエアコンやカーテン付きの方が満足度が高い場合も。
Q4. 不動産屋によって交渉結果って変わる？
A4. かなり変わります。売主と直接やり取りできる業者かどうか、交渉力のある担当者かで差が出ます。
Q5. ネットに出てる物件でも交渉できるの？
A5. できますが、ポータルサイトでは価格交渉不可と記載がある場合も。個別に問い合わせてみないと分からないため、気になる物件は直接確認を。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
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また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
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