この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
関西圏の新築建売物件・中古物件を年間1,500棟以上チェックし、厳選した一戸建てをYouTubeで365日紹介。顧客の物件へのご要望に対する物件選定、比較などマッチング精度に定評。公式LINEでおすすめの公開前物件情報なども配信。
同じ間取りでも「住み心地が全然違う」その理由とは？
「間取りも広さも価格も似ているのに、住んでみると快適さに差がある…」
こうした違いの原因は、ほとんどが“見えない部分の造りの差”にあります。
表面からは見えにくい「基礎の構造」「断熱材の施工」「配管のルート」「サッシの性能」などが、長く住む上での快適性・耐久性・メンテナンスコストに大きく影響します。
本記事では、奈良県内で建売住宅を検討している方に向けて、プロの視点で「表に出ない建物性能の見極め方」を解説します。
「建売でも、良質な住まいを選びたい」という方にとって、必見のチェックポイント集です。
1. 見落としがちな“基礎の違い”が耐久性を左右する
■ チェックポイント①：基礎の形状（ベタ基礎 or 布基礎）
- ベタ基礎は建物全体を面で支える構造。耐震性・防湿性に優れる
- 布基礎はコストが安い分、地盤や施工品質の影響を受けやすい
チェック技術：
床下点検口から中をのぞき、「全面にコンクリートが敷かれているか」を目視確認。
■ チェックポイント②：基礎の立ち上がり高さ
- 地面から基礎の高さが400mm以上あると水害やシロアリ対策にも有効
チェック技術：
外部から基礎部分を計測（メジャー持参が安心）
2. 「断熱材の種類と施工」で冬の寒さ・光熱費に差が出る
■ チェックポイント③：使用されている断熱材の種類
- グラスウールは安価だが施工精度に左右されやすい
- 吹き付けウレタンは隙間ができにくく、気密性が高い
チェック技術：
建築中の現場であれば、柱の間にある断熱材の色と形状で判断可能
完成済みなら、建築仕様書に断熱材の記載があるか確認
■ チェックポイント④：天井断熱 or 屋根断熱
- 屋根断熱の方が小屋裏の熱を抑えやすく、夏の暑さに強い
- 一方、天井断熱は施工コストが低いが、気密性が下がる傾向あり
チェック技術：
天井点検口から小屋裏を確認、断熱材の位置でどちらか判別可能
3. 「配管のルートと素材」で将来の水漏れや詰まりに影響
■ チェックポイント⑤：水道・排水の配管ルート
- 建物の下を通すスラブ下配管は後からのメンテナンスが難しい
- 床上配管はメンテしやすいが、床下に空間が必要
チェック技術：
床下点検口または建築中に確認。設備業者の説明を受けられるとベスト
■ チェックポイント⑥：配管の素材（塩ビ管 or ポリ管）
- ポリ管（架橋ポリエチレン管）は継ぎ目が少なく、耐久性に優れる
- 塩ビ管は安価だが継ぎ手部分からの劣化リスクあり
チェック技術：
配管が見える箇所（給湯器・洗面台下など）で、素材や太さを確認
4. 「サッシの性能」で音・熱・結露のストレスが変わる
■ チェックポイント⑦：サッシの種類（アルミ or 樹脂 or 複合）
- アルミサッシは結露しやすく断熱性が低い
- 樹脂サッシは断熱性が高く、遮音性にも優れる
- 複合サッシ（アルミ＋樹脂）が最もバランスが良い
チェック技術：
窓枠を指で触れて、内側・外側の素材を見比べると判別しやすい
■ チェックポイント⑧：ガラスの種類（二重 or 一重、Low-Eの有無）
- Low-E複層ガラスは紫外線カット・断熱効果が高い
- 一重ガラスは冬場に結露が多く、冷気を通しやすい
チェック技術：
窓ガラスの端にある刻印やラベルを確認（Low-Eやペアガラス表記あり）
プロが現場でよく見る“差が出るチェックリスト”
| チェック項目 | 優れている状態 | 判断方法 |
|---|---|---|
| 基礎構造 | ベタ基礎＋400mm以上 | 点検口＋外観確認 |
| 断熱材 | 吹き付けウレタン＋屋根断熱 | 建築中の見学／仕様書 |
| 配管 | 床上配管＋ポリ管 | 設備配管の素材チェック |
| サッシ | 樹脂 or 複合サッシ＋Low-E複層 | 窓の素材とガラス刻印確認 |
奈良の建売で“性能差”が起きやすい理由
奈良県の建売住宅は、比較的価格が安価に設定されやすく、「建物の見えないコスト」が抑えられていることが多いのが実情です。
特に地方の開発分譲地では、基礎・断熱・サッシの仕様を“最低限”にして販売価格を下げるケースも。
その分、事前のチェック技術や目利きの有無が、住み心地に直結します。
よくある相談Q&A（見えない性能に関する悩み）
Q1：外観や内装が綺麗なら大丈夫では？
A：見た目は良くても、断熱・配管・基礎が雑だと後悔しやすいです。住宅性能は見えない部分で決まります。
Q2：完成済み建売でも断熱材など確認できますか？
A：一部確認可能ですが、施工写真や仕様書があるとより安心です。販売業者に資料提供を求めましょう。
Q3：住宅性能を比較する基準はありますか？
A：省エネ性能表示（BELS）や住宅性能表示制度があります。希望すれば公開してくれる業者も増えています。
Q4：安価な物件はやはり性能が劣るのですか？
A：一概にそうとは限りませんが、コストを抑えるために目に見えない部分の性能が削られる傾向はあります。
Q5：判断が難しいときはどうすれば？
A：第三者の建築士やインスペクション（住宅診断）の利用を検討するのも一つの手です。
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです
奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。
① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。
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→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。
③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。
④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。
⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。
上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）
対応市町村一覧
奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。
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ホームページに掲載している物件につきましては、こちらからお問い合わせください。
また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。
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