この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。
業界歴30年以上。元大手住宅メーカー店長。住宅ローンアドバイザー。注文住宅・メンテナンス・リフォーム事業での経験も長く、長期視点でのアドバイスに定評。毎月無料住宅ローン相談受付中。
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フラット35はどんな住宅ローン？
「フラット35」という言葉を耳にしたことがある方も多いと思います。フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。金利が返済完了まで変わらないため、将来の金利上昇を気にせずに長期にわたって安定した返済計画を立てやすいのが最大の特徴です。
特に、子育て世代や共働き世帯にとっては「毎月の支出が大きく変動しない安心感」が魅力であり、長期的なライフプランを考えるうえで選ばれることが多いローンです。また、頭金が少なくても利用可能な点や、中古住宅やリノベーション物件にも活用できる柔軟性も注目されています。
一方で、固定金利にはメリットとデメリットの両面が存在します。金利が高止まりしている時期に借りると総返済額が大きくなる可能性があり、変動金利と比べると初期の返済負担は重くなることもあります。そのため、フラット35を選ぶ際には「安心感を重視するか」「総返済額の少なさを重視するか」という視点でしっかりと検討することが重要です。
本記事では、フラット35の仕組みやメリット・デメリットを整理し、さらに高槻市で新築戸建てを購入する場合にどのように活用できるのか、実際の住宅相場や返済例を交えて詳しく解説していきます。
フラット35も銀行が窓口になり借入を行いますが、銀行の住宅ローンとは性質や仕組みが大きく異なります。
フラット35の主な特徴
- 全期間固定金利：返済終了まで金利が一定。
- 最長35年返済：安定した長期返済プランが可能。
- 保証料・繰上返済手数料が不要。
- 物件の技術基準が必要：耐震性や省エネ性などの基準を満たす必要あり。
フラット35のメリット
- 金利変動リスクがない：長期的に見て返済額が一定なので安心。
- 低金利時代でも長期固定を確保できる。
- 保証料がかからない。
- 団信加入が任意（健康状態によっては加入しない選択肢も可）。
- 審査基準が民間の住宅ローンと異なる 自営業や転職して間もない方も借り入れができることも。
全期間固定金利なので、月の返済の変動がないのは安心のポイントですね！
フラット35のデメリット
- 変動金利より初期金利が高い：2025年現在、変動金利が0.5〜0.8％台に対し、フラット35は1.9％前後。
- 借入可能額が制限されることがある：年収基準や返済比率制限が厳格。
- 適用条件がある：物件が一定の技術基準を満たさないと利用できない。
高槻市の新築戸建て相場とフラット35適用の現実
- JR高槻駅周辺：4,800万〜5,500万円
- 阪急高槻市駅周辺：4,500万〜5,200万円
- 郊外（柱本・上牧・阿武山）：3,600万〜4,200万円
例：4,500万円の新築を購入する場合
- フラット35（金利1.5％、35年返済）：毎月返済 約13.5万円
- 変動金利ローン（金利0.5％、35年返済）：毎月返済 約11.3万円
差額：約2.2万円／月（年間26万円、35年間で約900万円）
→ フラット35は安心感を買うローンであり、コストは高めになる傾向があります。
フラット35を利用するのに向いている人
- 今後の金利上昇リスクを避けたい人
- 長期安定返済を重視する人
- 頭金が少なくても固定金利で組みたい人
- 技術基準を満たした高性能住宅を購入する人
フラット35を利用する際の注意点（高槻市編）
- 物件が基準を満たしているか要確認
→ 新築建売でも「長期優良住宅」や「ZEH水準」であれば適用可能。 - 市の補助制度と連動可能
→ 茨木市の「多世代近居・同居支援」ではフラット35地域連携型の金利優遇あり。高槻市でも制度連動の可能性があるため事前確認を。 - 返済比率を25％以内に抑える
→ 高槻市の相場では、世帯年収600万円以上でないと返済が厳しいケースも。 - 借入時期の金利水準を確認
→ フラット35の金利は毎月変動するため、申込月と実行月で差が出る場合あり。
よくある質問（Q&A）
Q1. フラット35は頭金ゼロでも利用可能？
→ はい。諸費用も含めて借入可能ですが、審査はやや厳しくなります。
Q2. 共働き世帯だと有利になりますか？
→ はい。世帯年収を合算することで借入額を増やせます。
Q3. 建売住宅でも利用できますか？
→ 物件がフラット35Sの技術基準を満たせば可能です。
Q4. フラット35Sとは？
→ フラット35の優遇タイプで、省エネ性・耐震性に優れた住宅は当初10年間金利が▲0.25％優遇されます。
Q5. 金利が下がったら借り換えは可能？
→ はい。フラット35同士でも借り換え可能です。
まとめ
フラット35は「金利上昇のリスクを避けたい」「安定した返済を重視したい」方には大きなメリットがあります。一方で、変動金利との差額は無視できず、高槻市の新築戸建て相場では返済負担が重くなる可能性もあります。制度の特性を理解し、自分の家計とライフプランに合ったローンを選ぶことが大切です。
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