【STEP1】建売選びで最初に見るべきポイントとは？

この記事は、2名の不動産のプロが共同執筆しています。

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「建売ってどこを見れば良いの？」「価格？間取り？それとも駅近？」

建売住宅を探し始めたばかりの方から、最も多くいただくご質問です。

ネットに並ぶ情報は多く、毎日のように新着物件が出てくるなかで、いきなり「どれにする？」と聞かれても戸惑いますよね。失敗しないためには、実は最初の“見るポイント”を間違えないことが最重要。

この記事では、建売住宅を検討する際の【STEP1】として、「最初に見るべきチェックポイント」をプロ目線でわかりやすく解説します。

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まず最初に確認すべきは「土地の立地条件」

● なぜ立地が最優先なのか？

家づくりでは「建物の間取りや設備」に目が行きがちですが、
本当に重視すべきなのは「どこに建っているか」＝立地です。

建物は年月とともに劣化しますが、土地の価値は比較的安定しやすく、将来的にも資産として残る可能性があります。
また、将来売却や賃貸を考える際にも、立地条件が価格や需要を大きく左右することは、不動産取引の中でも広く知られています。

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立地は、以下のような日常生活の質にも直結します：

• 通勤・通学のしやすさ（駅・バス停・主要道路までの距離）
• 買い物や病院などの生活利便性（スーパー・クリニック・郵便局など）
• 子育て環境の充実度（学区・治安・公園・保育施設など）
• 災害リスク（浸水・土砂災害・地盤の強さなど、ハザードマップの確認も重要）

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同じような建物仕様であっても、立地の違いだけで物件の魅力や評価が大きく変わるのが実情です。
そのため、まずは「土地から選ぶ」という視点を持つことが、長く満足できる家選びへの第一歩となります。

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立地の中で“ここだけは見ておくべき”4ポイント

1. 駅距離とバス便の有無

奈良県では「駅徒歩15分以内」が基本ライン。バス便の場合は本数や所要時間まで確認を。最寄り駅の利便性（快速停車、始発駅など）も要チェック。

2. 周辺施設との距離

スーパー、小学校、病院、コンビニなど。Googleマップで調べるだけでなく、実際に歩いてみることで坂道や交通量など“肌感”がつかめます。

3. 前面道路の広さ・車の出し入れしやすさ

実際に住むと「朝の車出しに毎日ストレス…」という方も。最低でも幅員4m、できれば6m以上あるとスムーズ。

4. ハザードマップ確認（浸水・土砂）

奈良県は場所によって地盤差が大きく、特に河川沿いの低地エリアや山裾の地域では、洪水・土砂災害のリスクを確認。自治体のHPで「重ねるハザードマップ」をチェック。

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次に見るべきは「間取り」と「暮らしの動線」

間取り図は建売住宅選びで最も目にする資料ですが、「部屋数」だけでなく、実際の暮らし方をイメージできるかが重要です。

● チェックしたい具体ポイント

• 玄関からキッチンへの動線（買い物帰りが楽）
• LDKと水廻りのつながり（料理しながら洗濯できる）
• 収納の位置と量（階段下、玄関、主寝室など細かくチェック）
• リビング階段かどうか（子育て世代に人気だが、冷暖房効率は要注意）
• 1階に洋室があるかどうか（将来親との同居や在宅ワークにも便利）

図面だけではわからない“使い勝手”は、YouTubeのルームツアーなど動画で確認するとイメージしやすくなります。

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建物の仕様・設備は「標準で何が付いているか」をチェック

価格が同じでも、標準仕様にどこまで含まれているかは業者によって大きく異なります。

● よくある比較ポイント

設備	A社	B社
網戸	×（オプション）	×（オプション）
食洗機	×	○
照明	△（一部のみ）	△（一部のみ
宅配ボックス	×	○
浴室乾燥機	○	○

「あとで全部オプションだと聞いて予算オーバー…」というケースを避けるためにも、見学時に設備表をもらっておきましょう。

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その他プロが見る“隠れたチェックポイント”

• 隣地との距離や窓の位置（プライバシー確保できるか）
• 電柱・支柱・雨水桝の配置（駐車に影響が出る場合も）
• 将来の外構アレンジが可能か（カーポート、門柱など追加可否）

これらはネット掲載ではわかりにくいため、現地見学やプロによる同行チェックが有効です。

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よくあるご相談Q&A（6選）

Q1. 建売ってどれも同じに見えるけど、違いってあるの？
A. 実は「建物の性能」「設備の充実度」「立地」「土地の広さ」など、大きく異なります。価格が似ていても内容に数百万円分の差があることも。

Q2. 価格が安い＝買ってはいけない？
A. 一概には言えません。周辺環境や販売戦略によるものも多く、「安い理由」が分かればお得な掘り出し物である場合もあります。

Q3. 建売って変更できないの？
A. 完成後は基本的に変更不可ですが、建築中や未完成物件であれば「クロス変更」「棚の追加」「照明プラン」など相談可能なこともあります。

Q4. 建売って地盤は大丈夫？
A. 奈良県内の建売は地盤調査をしてから施工されているケースが多いですが、調査報告書の確認や、地盤保証の有無はチェックしましょう。

Q5. 同じ分譲地でも価格が違うのはなぜ？
A. 日当たり、接道、配置（角地・奥側）などの条件で価格に差がつきます。外から見るとわからない価格差の理由も、プロに聞くと明確にわかります。

Q6. 間取りが気に入ってるけど、車が停めにくそう…
A. 敷地内の“有効駐車スペース”の寸法までチェックしましょう。幅2.5m以上、奥行5m以上あれば一般的な車なら問題ありません。

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アーキセンス不動産へのご相談はこのような方におすすめです

奈良県で建売住宅を検討されている方から、以下のようなご相談を多くいただいています。

① 「ネットで良い物件がなかなか見つからない…」
→ 実は、建築中など大手ポータルサイトに未掲載の物件が多数あります。アーキセンス不動産では、不動産業者専用のデータベースからLINE登録者限定で新着情報を先行配信。また、ご希望のエリアや条件を送るだけで、一般公開前に希望エリアの未公開物件の個別提案が可能です。

② 「住宅ローンに不安があるが、ちょっと話し辛い…」
→ アーキセンス不動産では、転職直後の方・車のローン、奨学金などの他の借入がある方・頭金があまり用意できない方・過去に延滞履歴ありの方など、ローン審査でご不安を抱えられた方の住宅ローン通過実績があります。まずは、住宅ローンアドバイザーに詳細な状況をお伝え頂ければ、問題を整理した上で皆様に最適な金融機関、プランを提案いたします。

③ 「建売物件の追加工事がしたいけど、リフォーム会社を探さないといけないのかな？」
→ アーキセンス不動産では自社にリフォーム部門があるため、購入後の工事もワンストップでご相談いただけます。たとえば、食洗機や浄水器の設置などの水まわり工事、好みの位置への戸棚の造作、アクセントクロス・エコカラット施工、カーポートや太陽光発電の設置工事など、ご希望に応じたリフォームを入居後に対応可能です。 ※ただし、建売物件の場合、入居前のタイミングでの追加工事には対応できないケースが多いため、引き渡し後のリフォームとしてご案内しております。また、リフォーム工事費用を住宅ローンに組み込める場合もありますので、資金面も含めてお気軽にご相談ください。

④ 「この物件気に入っているんだけど、本当に買って大丈夫かな？」
→ 年間1,500棟以上一戸建て物件を調査するプロが、建物の品質・立地・価格バランスを客観的にアドバイスし、本当に購入しても良いか迷われている皆様にご判断いただく様々な物件資料、周辺状況などの資料を渡した上でご判断頂いております。

⑤ 「YouTubeで見た物件を内覧したいのですが、今週末に物件内覧できますか？」
→ 365日更新中のルームツアー動画と連動して、気になる物件は最短即日で内覧予約が可能です。ただし、建売物件は即日購入、アポイント確定していても前日、前々日などに先に内見された方で購入が決まる場合がある為、その際はご案内できないケースもございます。気になる物件がある際は、公開から早い段階でご希望を仰って頂けると内覧、購入できる可能性が高まります。

上記のいずれかに当てはまる方は、お気軽にご相談ください。
（※各種相談・内覧予約はすべて無料です）

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対応市町村一覧

奈良市、生駒市、大和郡山市、平群町、香芝市、三郷町、王寺町、斑鳩町、安堵町、川西町、三宅町、上牧町、広陵町、河合町、天理市、大和高田市、橿原市、葛城市、桜井市、御所市、明日香村、五條市、木津川市、四條畷市、大東市、東大阪市、八尾市、柏原市
※奈良周辺エリア（大阪府、京都府）からもお問い合わせも頂いております。

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また、アーキ・センスではホームページに掲載している物件以外にもご提案できる物件が数多くございます。まずはお気軽にご希望をお聞かせください。どんなご相談にも丁寧に対応させていただきます。

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